Op 27 februari 2023 heeft de Nederlandse overheid een internetconsultatie geopend inzake het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties. Het wetsvoorstel is in hoofdzaak belangrijk voor bedrijven, zoals projectontwikkelaars, die nieuwe onroerende zaken/vastgoed (laten) bouwen binnen een BV en de aandelen in die BV (en daarmee het vastgoed) vervolgens overdragen, alsmede de verkrijgers van die aandelen (en het vastgoed). De consultatieperiode loopt tot 27 maart 2023.

In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is door de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken. De verkrijging van bestaande onroerende zaken door de koper wordt in de regel met overdrachtsbelasting (ovb) belast (algemeen tarief, momenteel 10,4%). Het is echter mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen (in plaats van via een directe levering van de onroerende zaak) waarbij noch btw, noch ovb verschuldigd is. Wel is het zo dat de btw over de inkoop van prestaties die zijn afgenomen in het kader van de vrijgestelde aandelenverkoop niet aftrekbaar is en dus een kostenpost vormt voor de verkoper, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar.

In de praktijk gebruiken belastingplichtigen deze belastingbesparende structuur om de belastingdruk te verlagen bij de aankoop van nieuwe onroerende zaken. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. De huidige situatie kan in een figuur als volgt worden weergegeven:

Deze belastingbesparende structuur is mogelijk binnen het huidige wettelijk kader, maar is uiteraard ongewenst en ook niet bedoeld. Immers, het gevolg van de beschreven structuur is in hoofdzaak het minimaliseren van de belastingdruk. Het bestaan van de structuur motiveert projectontwikkelaars (indirect) om bij de levering van nieuwe onroerende zaken gebruik te maken van (belastingbesparende) aandelentransacties. De Belastingdienst heeft op dit moment geen bestrijdingsmogelijkheden omdat de structuur niet in strijd is met wet- en regelgeving en jurisprudentie. Omdat bestrijdingsmethoden ontbreken, is het waarschijnlijk dat het gebruik van aandelentransacties omwille van fiscaal voordeel in dit soort situaties verder zal toenemen.

In de btw-wet- en regelgeving bestaat geen sluitende mogelijkheid om de btw-druk van de genoemde aandelentransacties te verhogen. Wel bestaat een werkbare mogelijkheid om de belastingbesparing te bestrijden in de ovb-wet- en regelgeving. Dit wetsvoorstel bevat daarom een voorstel om de zogenoemde samenloopvrijstelling in de ovb-wet- en regelgeving in die zin te wijzigen dat in ieder geval heffing van ovb (momenteel 10,4%) plaatsvindt bij de verkrijgingen van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang (doordat in die gevallen de samenloopvrijstelling geen toepassing vindt). Hoewel deze maatregel geen volledig gelijk speelveld creëert tussen nieuwe onroerende zaken die via aandelen worden geleverd en nieuwe onroerende zaken die direct worden geleverd, blijkt dat dit de meest doelmatige en doeltreffende maatregel is om de ongelijkheid in belastingdruk tussen deze twee transactievormen te verminderen. De voorgestelde situatie kan in een figuur als volgt worden weergegeven:

Hoofdlijnen van het voorstel

De voorgestelde wetswijziging zorgt ervoor dat de samenloopvrijstelling geen toepassing vindt bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een onroerendezaakrechtspersoon. Het doel van deze wetswijziging is de ongelijkheid in het speelveld, die is ontstaan tussen marktpartijen die ter besparing van btw en ovb de vervreemding van onroerende zaken vormgeven door een aandelentransactie en marktpartijen die de onroerende zaken direct overdragen, te verminderen. De voorgestelde maatregel beoogt niet een volledig gelijk speelveld te creëren maar neemt gedeeltelijk het voordeel van de ongewenste btw-besparing weg door in voorkomende gevallen ovb te heffen

Derhalve wordt voorgesteld om artikel 15, lid 1, onderdeel a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer te wijzigingen waardoor het als volgt zal komen te luiden:

“a.   krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 of een dienst als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel b, slotalinea, van die wet ter zake waarvan omzetbelasting is verschuldigd, tenzij:

1°.   het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen; of

2°.   de verkrijging bestaat uit aandelen in een rechtspersoon als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a.”

Meer informatie mbt de consultatie kunt u hier vinden.

Copyright – internationaltaxplaza.info

Follow International Tax Plaza on Twitter (@IntTaxPlaza)